Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики, комментарий, разъяснение, статья от 01 августа 2008 года

Такое понятие как институт изъятия земельных участков известен практикующим юристам давно.

Он существовал и в Российской империи, и в СССР, и РСФСР, и теперь оказывает свое непосредственное влияние на распределение земель в России.

И если данное понятие было отлично урегулировано дореволюционным и советским законодательством, то сегодня Земельный кодекс России содержит в себе большое количество коллизий и пробелов по данному вопросу.

Что же собой представляет понятие «изъятие земельного участка»? Это закрепленный законодательством процесс принудительного изъятия надела посредством выкупа для государственных или же муниципальных нужд, который подразделяется на 4 конкретные стадии:

  • принимается решение об изъятии земельного участка у собственника, после чего осуществляется госрегистрация;
  • происходит уведомление собственника о подобном государственном решении, которое направлено на изъятие участка;
  • осуществляется определение конкретных условий и порядка изъятия и перечисления выкупа за территорию;
  • вносится оплата за земельный участок, равная выкупной цене, а также дополнительная компенсация.

В юридической литературе понятие «изъятие земельного участка» находит различную трактовку, в частности, во внимание берутся такие основания, как, например, правовой статус земельного участка.

Некоторые ученые сходятся во мнении, что подобное правомочие со стороны государства является сделкой на подобии купли-продажи.

Другие, напротив, находят основания, чтобы придать изъятию статус «квази-сделки», в частности, из-за его принудительного характера.

Условия изъятия участков. Возмещение убытков при изъятии земельных участков

На сегодняшний день Земельный кодекс РФ, а также гражданское законодательство закрепляют все основополагающие условия, которые могут использоваться в качестве основания для изъятия земли у собственника.

В частности, вышеуказанный Кодекс, а именно ст.

55, фиксируют, что изъятие участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено только при соблюдении условия равноценного возмещения рыночной стоимости земельного участка по решению судебной инстанции. Таким образом, основополагающим условием для принудительного изъятия земельного участка у собственника признается выкуп.

Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики, Комментарий, разъяснение, статья от 01 августа 2008 года

Что собой представляет понятие «возмещение убытков при изъятии участков»? Это равноценная плата за подобное правомочие со стороны государственных или же муниципальных органов, которая подразумевает компенсацию не только рыночной стоимости земли, но и покрытие дополнительных расходов собственника, и финансовое возмещение за убытки, причиненные государством.

Предлагаем ознакомиться:  Ограничение обременение права на земельный участок

При этом порядок и условия возмещения всех убытков и внесения платы определяется участниками правоотношений по обоюдному соглашению. Этот контракт подразумевает ключевую обязанность со стороны государственной власти уплатить рыночную стоимость и компенсировать дополнительные причиненные убытки собственника.

Изъятие земельных участков для удовлетворения государственных или муниципальных нужд путем выкупа

А.И.Дихтяр,

кандидат юридических наук, доцент, заведующая кафедрой
«Гражданского права и процесса»Орловского государственного технического университета.Автор более 100 публикаций по актуальным вопросам гражданского и

земельного права

Е.С.Клейменова,

  • помощник адвоката, автор ряда публикаций по актуальным вопросам
    правового регулирования изъятия земельных участков для
  • государственных и муниципальных нужд
  • В
    настоящей книге комплексно с позиций гражданского, земельного,
    жилищного, градостроительного и гражданского процессуального
    законодательства рассматриваются актуальные теоретические и
    практические вопросы изъятия (выкупа) земельных участков и
    находящихся на них недвижимых объектов для государственных и
    муниципальных нужд, с учетом судебно-арбитражной практики, а также
    вопросы защиты права собственности и иных прав при изъятии

  • земельного участка.

На основе анализа
законодательства и правоприменительной практики показаны пробелы и
противоречия в законодательстве, обоснованы предложения по его
совершенствованию и совершенствованию правоприменительной
практики.

Издание предназначено для
специалистов, занимающихся вопросами изъятия (выкупа) земельных
участков для публичных нужд, преподавателей, практикующих юристов,
а также студентов и аспирантов.

Может быть использовано как учебное
пособие по дисциплинам «Гражданское право», «Земельное право» и

спецкурсу «Сделки с недвижимым имуществом».

Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ, четко регламентирует порядок изъятия участка путем выкупа. В частности, в нем прописаны все ключевые случаи, когда может быть осуществлено данное правомочие со стороны государственной власти:

  • изъятие земли у собственника происходит в том случае, если надел необходим для исполнения РФ всех своих международных обязательств;
  • принудительное изъятие собственности осуществляется в том случае, если существует необходимость разместить на участке государственный объект, а иных вариантов для строительства не имеется;
  • изъятие происходит в иных случаях, которые закрепляет как Земельный кодекс, так и федеральное или региональное законодательство РФ.

Как было сказано выше, размер выкупа определяется сторонами соглашения. Если подобного согласия достичь не удается, то выкупная цена определяется арбитражным судом РФ. При этом судья берет во внимание рыночную стоимость, которая зафиксирована на момент судебного разбирательства.

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд в рамках развития застроенных территорий

Порядок изъятия земель, которые необходимо освоить с целью дополнительного развития территорий для удовлетворения муниципальных нужд, имеет стандартное воплощение. Свое закрепление данное правомочие со стороны органов нашло в статье 49 ЗК РФ.

Порядок изъятия земли для строительных работ подразумевает прохождение двух ключевых стадий, которые регулирует указанный выше Кодекс.

На первой стадии происходит предварительное согласование о том, в каком конкретном месте будет возведено то или иное строение для обеспечения нужд конкретного муниципалитета.

Далее процесс переходит в стадию непосредственного изъятия частной собственности в пользу государства.

На первом этапе обязательным условием его легитимации считается участие собственников земельных территорий. В том случае если возникают какие-либо проблемы в урегулировании вопроса, касающегося предварительного согласования, владелец надела может найти защиту в уполномоченных органах, то есть судебных инстанциях.

Если предварительная стадия прошла успешно и никакие законодательные проблемы не возникли, то принимается решение об изъятии территории. Но даже при этом собственник имеет законное право использовать земельный участок в своих целях на протяжении 1 года с момента подписания официального решения.

Освоение территории до истечения годовалого срока может быть обусловлено лишь с согласия собственника, который стал участником процесса изъятия территорий.

Иные основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Земельный кодекс РФ предусматривает и иные основания, которые позволяют осуществить изъятие земельного участка из частной собственности в государственную или муниципальную собственность.

Дать исчерпывающий перечень подобных причин для передачи прав собственности от одних субъектов правоотношений к другим просто невозможно.

Это связано с тем, что иные основания закрепляются федеральными и региональными законами в каждом конкретном субъекте РФ.

Показательным примером в данном случае выступает процесс изъятия земель для строительства спортивной инфраструктуры в городе Сочи. В качестве нормативно-правового акта, который обусловил эту необходимость, считается Федеральный закон под № 310-ФЗ.

Не менее интересным примером является изъятие земель для прокладки на их территории дорог и автобанов, которые соединяют собой поселения, города, районы и даже страны, а также для разработки полезных ресурсов из недр земли и пр.

Таким образом, изъятие земельных участков предусматривается современным российским законодательством, даже если их используют на праве частной собственности. Но при этом государство стремится обеспечить должную защиту интересов и прав граждан, предоставляя за подобное правомочие равноценную компенсацию и денежный выкуп, которые покрывают собой все убытки субъектов правоотношений.

Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики, Комментарий, разъяснение, статья от 01 августа 2008 года

Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики от 01 августа 2008

  • кандидат юридических наук, доцент, заведующая кафедрой «Гражданского права и процесса»
  • Орловского государственного технического университета.
  • Автор более 100 публикаций по актуальным вопросам гражданского и земельного права

Е.С.Клейменова,

  1. помощник адвоката, автор ряда публикаций по актуальным вопросам  
  2. правового регулирования изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд
  3. В настоящей книге комплексно с позиций гражданского, земельного, жилищного, градостроительного и гражданского процессуального законодательства рассматриваются актуальные теоретические и практические вопросы изъятия (выкупа) земельных участков и находящихся на них недвижимых объектов для государственных и муниципальных нужд, с учетом судебно-арбитражной практики, а также вопросы защиты права собственности и иных прав при изъятии  земельного участка.
  4. На основе анализа законодательства и правоприменительной практики  показаны пробелы и противоречия в законодательстве, обоснованы предложения по его совершенствованию и совершенствованию правоприменительной практики.

Издание предназначено для специалистов, занимающихся вопросами изъятия (выкупа) земельных участков для публичных нужд, преподавателей, практикующих юристов, а также студентов и аспирантов. Может быть использовано как учебное пособие по дисциплинам «Гражданское право», «Земельное право» и спецкурсу «Сделки с недвижимым имуществом».    

  • Особую актуальность среди гражданских споров, рассматриваемых арбитражными судами и судами общей юрисдикции, занимают дела, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков и расположенных на них недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд, которые касаются публичных и частных интересов.
  • Большой интерес к этой проблеме вызван реализацией национальных проектов и  принятием Федерального закона «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ, который установил специальные нормы для регулирования изъятия (выкупа), во многом отличающиеся от  положений гражданского, земельного  и жилищного законодательства.
  • Прошедший после вступления в силу главы 17 Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ период выявил потребность анализа общих и специальных норм законодательства, регулирующих изъятие (выкуп) земельных участков для публичных нужд, и  правоприменительную практику.
  • Авторы настоящей книги проанализировали с позиций гражданского, земельного, жилищного, градостроительного и гражданского процессуального законодательства общие положения о правоотношениях, складывающихся при изъятии (выкупе) земельного участка для публичных нужд, условия и порядок изъятия.
  • На основе теоретического анализа и изучения правоприменительной и судебно-арбитражной практики показаны пробелы и противоречия в законодательстве, проблемы, возникающие в процессе изъятия (выкупа) земельного участка  в судебном и внесудебном порядках, изъятия (выкупа) земельного участка для публичных нужд.
  • В книге даны разъяснения научно-практического характера с целью помочь специалистам, занимающимся вопросами изъятия земельных участков для публичных нужд, правильно применять на практике законодательные нормы.     
Читайте также:  Как написать жалобу в СЭС? Образец претензии и порядок обращения в Санэпидемстанцию через интернет

Институт изъятия земельного участка для публичных нужд известен российскому законодательству с давних времен: нормы, направленные на его регулирование, нашли свое отражение в дореволюционном, затем в советском и, наконец, в современном законодательстве Российской Федерации. При этом указанные нормы имеют свои особенности.      

Дореволюционное законодательство. Институт изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд берет свое начало в праве Российской Империи конца XVIII века.

Истоки данного института заложены в «Генерал-Прокурорском наказе при комиссии о составлении проекта нового Уложения, по которому и Маршалу поступать» от 30 июля 1767 года (Полное Собрание Законов N 12950). Согласно п.

11 Наказа, когда для пользы общей потребна земля, частному человеку принадлежащая, то не должно тут поступать по строгости закона Государственного; но сей случай есть тот, в котором должен торжествовать Гражданский закон, который материнскими глазами взирает на каждого особо гражданина, так как и на целое общество.

Если общая польза требует, чтоб некоторый участок земли, принадлежащий человеку частному, был у него взят, то должно сему человеку в убытках его сделать удовольствие. В дальнейшем, правовое регулирование изъятия земельного участка для публичных нужд получило развитие в манифесте об образовании Государственного Совета от 1 января 1810 г., а затем в Своде Законов Российской Империи (в изданиях с 1932 года по 1906 год).

Фактически институт изъятия земельного участка для государственных и общественных нужд был довольно детально урегулирован российским дореволюционным законодательством.

Принудительное отчуждение недвижимых имуществ, по Своду Законов (т. X, ч. 1, ст.ст.

575 — 600), когда сие необходимо для какой-либо государственной или общественной пользы, допускается не иначе, как за справедливое и приличное вознаграждение.

К недвижимому имуществу относятся земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги (т. X, ч. 1, ст.384 Свода Законов).

При этом дореволюционное законодательство не определяет, что понимается под государственной или общественной пользой. Как отмечает К.П.

Победоносцев, здесь дело идет об удовлетворении постоянных потребностей общественных, о насущном, без чего общество существовать не может, о разрешении вопросов, существенных для целости и безопасности общественной.

Такие случаи бывают при совершении публичных работ и сооружений, зданий, проведении дорог и т.п.*.

______________

* Победоносцев К.П.Курс гражданского права. Т. 1 — СПб, Синодальная типография, 1896.      

Г.Ф. Шершеневич к основаниям изъятия относит соображения экономические, культурные, стратегические, санитарные и др.

Принудительное отчуждение частных имуществ допускается как для устройства подъездных путей общего пользования, так и для путей частного пользования, если эти последние по значению своему для производительности государства будут признаны общеполезными (т.

XII, ч. 1, по прод. 1893, ст.10). Вопрос о наличии общеполезной цели экспроприации в каждом отдельном случае не юридический, а политический*.

______________

* Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: изд-во Бр. Башмаковых, 1911.     

При этом, все случаи, для которых необходимо отчуждение недвижимого имущества, согласно ст.576 Свода Законов (по Прод. 1906 год), определяются Именными Высочайшими указами.

Проекты таких указов представляются на Высочайшее воззрение подлежащими Министрами и Главноуправляющими отдельными частями через Особое в Государственном Совете Присутствие по делам о принудительном отчуждении недвижимых имуществ и вознаграждении их владельцев.

В представлении излагаются данные, указывающие на общеполезное значение предприятия и на необходимость принудительного отчуждения, а если испрашивается отчуждение с отступлением от общего порядка (ст.594 и след.), то объясняется необходимость подобного отступления.

При этом, как отмечает К.П.Победоносцев, дела о вознаграждении решаются в административном порядке и не допускают искового судебного производства. Поверка прав собственности при сем не имеет места, если не видно споров. Судебному производству подлежит иск о неисполнении обязательств, принятых по поводу отчуждения*.

______________

* Победоносцев К.П.Курс гражданского права. Т. 1 — СПб, Синодальная типография, 1896.     

На основании Высочайшего указа соответствующие органы административной власти пытаются достичь соглашения с собственником имущества о «крайней цене оного».

Если соглашение достигается, тогда акт отчуждения происходит путем купли-продажи между тем ведомством, в пользу которого производится отчуждение, и собственником недвижимости.

В ином случае производится опись и оценка имущества, подлежащего отчуждению на государственную или общественную пользу, по правилам ст.ст.585 — 586 Свода Законов (т. X, ч. 1).

Опись совершается по правилам, постановленным в Уставе Гражданского Судопроизводства, чиновником местной полиции, при двух или трех свидетелях. Владелец либо его поверенный, для проведения описи вызывается повесткой с указанием срока для явки в шесть месяцев со дня ее получения. В тоже время, в случае неявки их по истечении указанного срока, производство описи не останавливается.

Оценка недвижимости производится специальной комиссией, образуемой в соответствии с требованиями ст.582 Свода Законов. О дне открытия заседаний комиссии по оценочному производству участвующие стороны извещаются повестками. Неявка сторон, однако, не прерывает оценочного производства.

Опись и оценка частных имуществ, приобретаемых казной для разных устройств и сооружений по ведомствам Министерств и Главных Управлений, осуществляется исключительно при депутате со стороны того ведомства, который обязан наблюдать за правильностью действий оценочных комиссий,  в случае отступления их от узаконенных правил, немедленно представлять как местному начальству, под чьим ведением производится оценка, а также лицу или месту, по распоряжению которого он назначен депутатом, излагая в тоже время свои заключения в самих оценочных актах. Комиссия вправе приглашать экспертов для разъяснения технических вопросов и командировать одного или нескольких членов для осмотра местности и допроса окольных людей. При этом сторонам могут представлять комиссии как письменные, так и словесные объяснения, лично или через поверенных.

Оценка может производиться либо по доходности имуществ, либо по местным ценам и особым условиям, в которых имущество находятся.

Оценка по доходности производится, по требованию собственника, на основании представленных им сведений и данных, признанных комиссией достоверными.

В этом случае цена имущества определяется капитализацией из 5% среднего чистого дохода, исчисленного за последние пять лет (ст.1119 и ст.1120 Устава Гражданского Судопроизводства). В ином случае оценка производится по местным ценам и особым условиям.

Вознаграждение за обращаемое на государственную или общественную пользу имущество назначается деньгами или же, по добровольному соглашению, обменом отчуждаемого недвижимого имущества на другое однородное и в выгодах равное (ст.578 Свода Законов).

В случае отчуждения части недвижимого имущества, вознаграждение включает цену этой части, а также ту сумму, на которую, вследствие отчуждения, уменьшается стоимость остающегося у владельца имущества.

В связи с чем необходимо принимать во внимание, лишается ли владелец с изъятием или занятием участка только получаемого с него дохода, или данный участок такого свойства, что остающееся за отрезкою пространство не может уже приносить соразмерной выгоды; а также приносит ли отходящее в целостном виде строение отдельный доход, как, например, жилой флигель, лавочка и т.п., или оно составляет принадлежность главного дома, например, сарай, погреб и т.п., и, следовательно, имеет некоторое влияние на уменьшение общего дохода. При этом законом предусмотрено право владельца требовать отчуждения всего недвижимого имущества в целом, если остающаяся его часть становится бесполезною для его владельца. В то же время, при оценке не учитываются увеличение ценности имущества, которое может произойти от самого предприятия, для которого производится отчуждение.

Государство строит высокоскоростную магистраль на месте моей дачи

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Читайте также:  Сопроводительное письмо к договору

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

  1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
  2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
  3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
  4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Спасибо.Алексей

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть.

Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей.

Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает.

Приложите копию договора купли-продажи, по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом.

Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Изъятие части частного земельного участка для муниципальных нужд

Процедура изъятия части частного земельного участка для муниципальных нужд.

Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд регламентирован положениями главы VII.1. Земельного кодекса РФ.

  • Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:
  • — для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;
  • — для создания или расширения особо охраняемой природной территории;
  • — для выполнения международного договора;
  • — для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;
  • — после признания аварийного состояния многоквартирного дома.
  • Необходимо отметить, в Земельном кодексе отсутствуют положения, допускающие возможность изъятия части земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В связи с чем, при наличии оснований для принятия решения об изъятии части частного земельного участка, необходимо проработать вопрос о возможности раздела земельного участка, находящегося в частной собственности. В дальнейшем рассмотреть возможность принятия решения об изъятии.

  Другой вариант:  проработать вопрос о перераспределении земельного участка, находящегося в государственной собственности или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, а также по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ).

  1. С чего начинается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд?
  2. Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит.
  3. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков.

Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Как уведомляется правообладатель о решении об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе «электронки» — со дня опубликования решения об изъятии).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд

О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится принудительное изъятие, но по решению суда.

Читайте также:  Сколько времени дается на оплату штрафа ГИБДД, в течение скольких дней

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.

  • Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.
  • Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
  • Эта норма действует и в отношении земельных участков, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии.
  • Законодателем предусмотрены сроки для  исключения по решению государственного регистратора прав из Единого государственного реестра недвижимости дополнительных сведений о решении об изъятии – по истечении трех лет со дня принятия решения об изъятии.
  • Таким образом, порядок действий выглядит следующим образом:
  • 1)   Выявление лиц, земельные участки которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии земельных участков;
  • 2)   Принятие ОГВ, ОМС решения об изъятии земельных участков (прикладывается схема расположения ЗУ, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;
  • 3)   Подготовка соглашения об изъятии ЗУ
  • 4)   Заключение соглашения об изъятии или обращение в суд с иском о принудительном изъятии ЗУ
  • Важно: В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

процедура изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд | КОЛЛЕГИЯ АДВОКАТОВ ГОРОДА СИМФЕРОПОЛЬ

Из каких этапов состоит процедура изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд? Почему оценщики занижают стоимость изымаемой недвижимости? Какие недостатки чаще всего встречаются в отчетах таких специалистов? «Право.ru» узнало у экспертов, когда власти могут забрать у граждан их собственность и что обязаны предоставить взамен. Кроме того, юристы рассказали о наиболее проблемных моментах в этой теме.  

Вопрос изъятия имущества у граждан для государственных и муниципальных нужд становится в последние годы все актуальнее. Связано это сразу с несколькими моментами. С одной стороны, расширяется список тех госорганов, которые могут производить такие действия.

Только в этом году сразу четыре ведомства получили возможность изымать у граждан земли для госцелей: ФСО, ФСБ, Росимущество и Минобороны.

Еще одна причина актуальности обсуждаемой темы – большое количество крупных международных мероприятий, проходящих в России, в ходе подготовки к которым государству приходится забирать земли у граждан и компаний.

Но не обязательно из-за столь масштабных событий люди теряют свое имущество. У жительницы Самары Анны Смирновой* местные власти решили изъять участок в 600 кв. м для строительства новой городской автомагистрали.

С соответствующим иском Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области обратилось в Красноглинский районный суд Самары (дело № 2-2035/2016 ~ М-1745/2016). Однако между сторонами разгорелся спор по поводу цены этой земли. Ее кадастровая стоимость составляла 812 712 руб. Однако власти настаивали на сумме в 363 950 руб.

, а Смирнова утверждала, что участок стоит 1,04 млн руб. Свои мнения истец и ответчик подтверждали отчетами оценщиков. Первая инстанция назначила судебную экспертизу, чтобы установить точную цену спорной земли. Исследование показало, что стоимость участка составляет 344 400 руб. В такую сумму суд и оценил имущество Смирновой, удовлетворив требования Министерства.

Апелляция выявила в заключении судебного эксперта арифметическую ошибку, однако сочла ее незначительной и оставила акт первой инстанции без изменений (дело № 33-14921/2016).

ВС не согласился с такими выводами, указав на то, что в основу судебного акта нельзя положить заключение даже с незначительной ошибкой (дело № 46-КГ17-35). То есть нижестоящие инстанции сослались на недопустимое доказательство. Кроме этого, судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула, что по закону кадастровая стоимость участка равна рыночной (п. 2 ст. 66 ЗК).

Следовательно, судам нужно было разобраться, почему в спорном случае землю оценили ниже ее кадастровой цены, чего нижестоящие инстанции не сделали, отметили судьи ВС. Ссылаясь на перечисленные нарушения, «тройка» судей под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт Самарского областного суда и отправила дело на новое рассмотрение обратно в апелляцию (прим. ред.

– пока еще не рассмотрено).

Недвижимость или деньги

Редакция «Право.ru» решила узнать у экспертов, что делать тем гражданам и фирмам, которые окажутся на месте Смирновой.

Перечень оснований для изъятия земельных участков и объектов недвижимости является исчерпывающим и прописан в Земельном кодексе, рассказывает Евгений Пугачев, руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» юрфирмы «Интеллектуальный капитал».

Вместе с этим в ГК предусмотрен дополнительный случай, когда государство может забрать у граждан имущество, – при чрезвычайных ситуациях, добавляет Даниил Пономарев, юрист КА «Юков и партнёры».

После того, как власти решили изъять недвижимость по одной из перечисленных причин, они направляют собственнику участка уведомление об этом и проект соглашения, в котором прописана сумма возмещения и порядок ее выплаты.

По закону предусмотрены два способа возмещения за изымаемые объекты: выплата денег или предоставление аналогичной недвижимости с согласия собственника.

 Ведущий юрист “Содружества земельных юристов” Ксения Сочеева поясняет, что первый вариант более характерен для участков, где расположены объекты недвижимости, которым сложно подобрать аналоги из госфонда. К такому имуществу относятся коттеджи, производственные предприятия, фермы и т. п.

А второй вариант чаще применим для изъятия земли под строительство многоквартирных домов, говорит юрист. Пугачев обращает внимание на то, что власти должны возместить не только рыночную стоимость изымаемой недвижимости, но и убытки, которые терпит собственник от решения властей.

Как правильно оценить

Объективная оценка перечисленных составляющих является одной из главных проблем в обсуждаемой теме. Как правило, оценщики, которых нанимает орган госвласти, чтобы рассчитать рыночную стоимость имущества и величину убытков, вычисляют размер возмещения некорректно, отмечает Александр Аронов, управляющий партнер ЮБ «Аронов и Партнеры».

Эксперт перечисляет наиболее распространенные недостатки, которые встречаются в оценочном отчете: 1) Применяются аналоги, которые заведомо имеют более низкую стоимость, чем изымаемый участок. 2) Не учитывается срок для поиска аналогичного объекта. 3) Не учитывается стоимость риелторских услуг при подборе новых объектов.

4) Минимальный расчет дохода, который приносит спорное здание (помещение).

Пугачев предупреждает, что публичный орган, как правило, не хочет и не заинтересован компенсировать реальную рыночную стоимость изымаемых объектов, так как это напрямую связано с расходами бюджета. В такой ситуации гражданам остается только одно – в судебном порядке оспаривать отчет оценщика.

 Сочеева подтверждает, что в спорных случаях разногласия между сторонами эффективно разрешаются путем проведения судебной оценочной экспертизы. Она советует заблаговременно узнать реальную рыночную стоимость изымаемого объекта и подобрать экспертные организации, которые можно будет предложить суду.

Юрист подчеркивает, что в подавляющем большинстве случаев именно цифра, определенная по результатам судебной экспертизы, станет выкупной ценой.

Проблемы процедуры изъятия

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», говорит, что институт изъятия страдает от общих болезней судебной системы: при рассмотрении споров о компенсации суды склонны занижать убытки гражданина, у которого происходит изъятие.

По словам юриста, собственников имущества заочно обвиняют в попытке «нажиться» за счет бюджета: «То есть у лица что-то изымают без его воли, а он еще в глазах суда считается «негодяем», так как смеет не соглашаться с государством в оценке размера компенсации».

 Асия Тахтаева, старший юрист Noerr, констатирует, что правовое регулирование изъятия имущества для госнужд является болезненным вопросом не только для России.

По ее словам, порядок, который устроит обе стороны в такой ситуации, просто невозможен. Юрист говорит, если закон более лоялен к государству, то собственники имущества обязательно останутся недовольны.

А если приоритет в спорной ситуации отдать гражданам, то порой изъять имущество будет просто невозможно, что нанесет существенный вред государственным интересам.

Следовательно, сейчас нужно искать оптимальный баланс интересов всех сторон и стараться исключить злоупотребление при реализации норм правоприменителями, резюмирует Тахтаева.

Алексей Малаховский. Право.ру

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *